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为了助力复工复产，湖北省政府出台了相关政策，明确了对承租国有资产类经营用房的中小微企业“免三减六”政策。那么对其他房屋租赁能否减、免租金呢？湖北立丰律师事务所占传德律师，为你答疑解惑。 湖北省人民政府《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施的通知》中提到，对承租国有资产类经营用房的中小微企业免收3个月租金，再减半征收6个月房租。疫情期间为个体工商户减免租金的大型商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方，当年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免。出租方为非国企的，可与对方协商。 也就是说，对承租国有资产类经营用房的个体工商户，3个月房租免收、6个月房租减半。该《通知》意在引导市场租赁双方协商解决合理分担因疫情防控导致的租金成本，对国有资产类经营用房出租方，直接规定了免收和减少的标准，《通知》对非国有资产出租虽然没有强制性，但对租赁行业租金的调整具有定的示范作用，《通知》的精神是鼓励非国有资产出租人也要为个体工商户减免租金。为此，武汉市税务部门还出台了扶持个体工商户的政策措施，私人房东减租金 可减免房产税、城镇土地使用税。 承租私有房产的企业能否申请免租？ 答：对这个问题要具体分析。如果租赁合同中明确约定了可以免租的情形，则按照合同的约定处理。如果合同没有约定，则可以适应“不可抗力”或者“情势变更”来申请减免。 举例来说，对于一家餐馆来说，承租人租赁房屋的目的是使用房屋经营餐饮，因疫情防控需要致使承租人在一定时间内完全无法正常使用房屋，租赁合同目的无法实现，但因新冠疫情对于双方来说均是不可预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。如双方为此发生纠纷，承租人可以适用不可抗力来请求适当减免租金。这需要出租人和承租人双方本着互谅互让的态度协商解决。 而对于部分商户，因行业或防疫的需要，疫情期间仍然处于经营状态的，受疫情影响可能导致客流量减少、经营困难，但并非完全无法履行租赁合同。这种情况下，虽然疫情的发生是双方都无法预见的，给双方也都造成了一定的损失，但合同目的并非根本不能实现，那么可以适用情势变更原则，承租人可与出租人协商合理分担损失，适当减免租金。 湖北省高级人民法院民二庭关于印发《关于审理涉及新冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》的第五条作出了规定：当事人以发生新冠肺炎疫情为主要或部分理由诉请解除合同的，要视具体情况来决定对其诉讼请求是否予以支持；当合同目的不能实现时，可以支持当事人解除合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……。” 因此，根据该条的规定，因发生新冠肺炎疫情导致合同目的不能实现时，合同当事人均享有合同解除权，可以要求解除合同。但在需要对疫情与不能实现合同目的之间的因果关系进行严格地审查判断。 承租人与出租人因疫情减免租金的问题无法协商一致，能否向法院起诉？ 如之前所述，如果确因疫情导致租赁合同无法履行，承租人有权通过法律手段维护自己的利益。日前，已有法院对因此次疫情引起的租赁合同纠纷作出判决。 江西省黎川县人民法院适用不可抗力规则审结了这样一起案件：黄某长期承租邱某店面从事理发行业。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。黄某自2020年1月24日起停业，2020年2月21日黎川县商业网点恢复，黄某于2月22日开店营业，在同邱某沟通减免停业期间部分租金无果后，向邱某支付了2、3月份租金3200元。随后，黄某向黎川县人民法院起诉，要求邱某减免疫情停业期间部分租金700元。 黎川县法院认为新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。经调解未果后，判决邱某减免黄某疫情停业期间部分租金700元。宣判后，双方均未上诉，取得了良好的法律效果和社会效果。该判决现已发生法律效力。 因此，承租人与出租人无法就新冠肺炎疫情减免租金协商一致时，可以依法审慎向法院起诉，依法维护合法权益。（本文作者 占传德） |
